Ávido por mostrar iniciativa en el medio de una coyuntura desfavorable, la administración de Mauricio Macri relanzó el programa Pro.Cre.Ar, dedicado a otorgar créditos para la compra y construcción de viviendas. A pesar de ser un plan que ya se había relanzado en junio de 2016, presenta algunas diferencias y características particulares que analizaremos a continuación.

Con el anuncio de las nuevas líneas de crédito, el Gobierno reconoce tácitamente el mal desempeño del Procrear 2016, y ensaya una suerte de retorno parcial a algunas de las premisas exitosas que tuvo el programa hasta 2015, y que habían sido eliminadas por la gestión actual se incorpora nuevamente una línea de créditos para la construcción, lo cual contribuye a aumentar el stock de viviendas, contener el valor del suelo urbano y, por lo tanto, la especulación inmobiliaria; se incorporan también dos elementos que contribuyen a hacer más accesible el crédito en un contexto donde existe una gran brecha entre salarios y precios inmobiliarios el subsidio estatal y la extensión del plazo del crédito a 30 años. Aunque también se adiciona la indexación por UVA que, como veremos más adelante, le da un marco de incertidumbre a las familias endeudadas.

El nuevo Pro.Cre.Ar 

Analicemos las nuevas líneas anunciadas. Para la compra de vivienda, el máximo a prestar es de $1.650.000, el subsidio estatal puede llegar hasta los $ 400.000, y la persona o familia solicitante debe aportar un ahorro al contado de $ 100.000 al momento de la compra de la vivienda. Los plazos son de hasta 30 años, con una tasa que va del 3.5% al 8% dependiendo del banco elegido.

En el caso de la línea de créditos para la construcción, el máximo a prestar es de $ 1.100.000 para la construcción de una vivienda de hasta 80 m2. Se mantienen igual los plazos, el subsidio estatal y las tasas. En este caso el o la solicitante debe aportar un terreno cuya valuación no supere los $500.000.

En todos los casos se abandona el sistema de adjudicación por sorteo de Lotería Nacional, que rigió hasta 2015, lo cual brindaba gran transparencia al proceso; para pasar a un sistema de puntaje, del cual no se han informado aún mayores precisiones.

UVA vs CVS

Un elemento muy importante a considerar, que puede pasar desapercibido a primera vista, es que esta línea de créditos se indexa por UVA. ¿De qué se trata? Vamos por partes.

La Unidad de Valor Adquisitivo es una herramienta creada por la gestión de Sturzenegger en el Banco Central. Es un índice que va ajustando el valor de la propiedad (y por lo tanto de la deuda) de acuerdo a la inflación. El valor inicial de una unidad de UVA fue de $ 14.05 al 31 de marzo de 2016, monto que representaba, a esa fecha, el costo de construcción de un milésimo de metro cuadrado de vivienda. A partir de allí ese monto se actualiza diariamente por el CER (Coeficiente de Estabilización de Referencia), que se calcula a través del IPC y otros índices de inflación que publica el Indec. Para hacernos una idea, el UVA al día 31 de marzo de 2017 está estimado por el BCRA en 18.05, lo cual implica un aumento del 28.47% en el lapso de un año. De esta forma mes a mes irá aumentando la cuota a pagar, siguiendo el ritmo de la inflación.

Otro elemento a tener en cuenta es el CVS (Coeficiente de Variación Salarial) que es un índice que refleja la evolución de los salarios en la economía. En el PROCREAR que existió hasta 2015 existía un tope al aumento de las cuotas en el caso de los créditos otorgados con tasa variable. Ese tope estaba dado por el CVS, lo cual implicaba un reaseguro para los asalariados, al garantizar que las cuotas no aumentarían por encima del salario medio. Este sistema continuó en la línea de créditos que lanzó el Banco Nación durante 2016, pero está siendo abandonado en la nueva reformulación del PROCREAR para pasar directamente al ajuste por UVA.

Algunas conclusiones

A pesar de los dichos del ahora ministro Frigerio quien prometió en octubre de 2015 un millón de créditos hipotecarios a tasa cero indexados por salario; y a pesar de lo falsamente prometido en la web del nuevo Procrear donde prometen que "la cuota no podrá superar el valor de tu sueldo" (sic), la realidad es que nada asegura que las cuotas no suban por encima de los salarios. Todo lo contrario, el nuevo Procrear es un crédito indexado por inflación sin contemplar la evolución de los salarios, y por lo tanto la capacidad de pago de las familias. Considerando la situación actual, donde todas las consultoras pronostican una inflación superior al techo del 18% que el Gobierno quiere imponer a las paritarias, este nuevo PROCREAR no parece ser una solución a la medida de las necesidades habitacionales de las familias argentinas; parece más bien un producto financiero que asegura la rentabilidad bancaria.