El proyecto aborda uno de los aspectos de las políticas urbanas llamado “políticas curativas” y no hace mención alguna a las denominadas “políticas preventivas”, entre las que se destacan en materia de déficit cualitativo los programas de mejoramiento, ampliación y refacción de viviendas existentes que explican 2/3 del déficit habitacional. El PROCREAR tenía líneas de acción que se dirigían hacia abordar esa necesidad que fueron discontinuados con la nueva formulación del programa por el actual Gobierno.

La otra acción ha desarrollarse que aborda el déficit cuantitativo es la generación de suelo urbano con servicios (programas de lotes con servicios), también discontinuada.

Cabe destacar que estas cuestiones, tanto curativas como preventivas han sido profunda y correctamente abordadas en la Legislación de la Provincia de Buenos Aires a través de la sanción en 2012 de la Ley 14.449 (Ley de Acceso Justo al Habitat).

Concretamente la propuesta con firma de los Diputados Carrió, Massot y Negri propone expropiar las tierras donde se localizan las mas de 4.000 villas y asentamientos que posee el territorio nacional, donde habitan casi un millón de familias.

Sin duda un tema urgente y necesario de abordar, verdadera deuda de la democracia que debería conceptualizarse como política de Estado sin distinción de banderías políticas.

Los aspectos favorables del proyecto son:

  • La visibilización y discusión en el ámbito legislativo de la temática.
  • La coordinación con el Ministerio de Desarrollo Social, el junto a organizaciones sociales que crearon y registraron los barrios informales. Se trata claramente de derechos humanos vulnerados.
  • La creación de un Fideicomiso para admistrar los bienes.
  • Darle participación a la Escribanía General de Gobierno de la Nación a fin de asegurar la gratuidad del trámite de escrituración.

Considero que hay aspectos para evaluar y enriquecer la propuesta ya que asi como está planteada hace foco casi exclusivamente en el otorgamiento de escrituras indiividuales a los habitantes de los barrios informales, aspecto necesario en algunas ocasiones, para garantizar la seguridad jurídica de la tenencia, ante riegos de desalojo forzados, pero que en forma concurrente debería abordarse junto a: provisión de redes de infraestructura, espacios públicos, pasivos ambientales, accesibilidad a los barrios, entre otras.

Por otra parte la expropiación, que es una facultad del Estado de suprimir la propiedad privada en beneficio de un interés superior y a cambio de una indemnización al propietario. En la legislación nacional y prácticas de los organismos de tasación, no esta direccionada a fines urbanísticos.

Por lo tanto no contempla las plusvalías generadas sobre el suelo a expropiarse, que son las mejoras realizadas sobre la tierra por los propios ocupantes y por el Estado para mejorar las condiciones de vida de los mimsos. Tampoco contempla las compensaciones de deudas tributarias que poseen los terrenos y que deberían tomarse como crédito en la negociación.

Por otra parte desde el punto de vista práctico/procesal de no poder lograrse el avenimiento expropiatorio con los propietarios (esto un acuerdo del monto y forma de pago) debe el Estado promover un juicio de expropiación. Cabe destacar que por tratarse de bienes en general con muchos años de ocupación existe un virtual abandono de los propietarios y sus herederos, por lo que poder accionar judicialmente con éxito resulta sumamente dificultoso (por ejemplo casos de titulares fallecidos o sociedades que son titulares que ya no existen).

En estos casos mecanismos como la Usucapion administrativa por vía de decretos municpales, provinciales o del Estado Nacional serían mecanismos idoneos.

Durante mi gestión en el Programa Procrear a titulo de ejemplo, la ex presidenta Cristina Fernández prescribió a favor del Programa 50 hectáreas en Bahía Blanca, en tierras linderas al V Cuerpo de Ejercito para ser destinadas como lotes individuales a familias que no poseían terrenos.

Entre los años 2009 a 2013 desde la Escribanía General de Gobierno de la Provincia realizamos cerca de 15.000 escrituras por vía de la usucapión administrativa en coordinación con municipios.

Esto último también es importante mencionar y es un déficit del proyecto, ya que no se prevé la participación y coordinación con los gobiernos locales, cuando todo lo concerniente a planificación y subdivisión del territorio son materias locales que no fueron delegadas en el gobierno federal.

Si bien es sumamente alentador que por primera vez se busquen asignar competencias en materia de escrituración social a la Escribanía General de Nacion, debería modificarse en forma absoluta su ley orgánica y composición funcional ya que parece imposible que con un Escribano General, tres escribanos adscriptos y un puñado de empleados, puedan mensurarse, subdividirse y luego escriturarse casi un millón de inmuebles.

Por ultimo debo advertir sobre el riesgo de gentrificación (expulsión de los sectores populares por el mercado inmobliario) de este tipo de propuestas genéricas que no conceptualizan la problemática individual de cada barrio, ni preveen el destino de los bienes a ser expropiados ni restricciones al dominio para los futuros propietarios individuales. Debería prever el proyecto la incorporación de los inmuebles bajo la protección del régimen de bien de familia y la imposibilidad de transferir a cualquier titulo por un término de no menos de diez años.

Es importante el avance de esta propuesta y mas aún su verdadera implementación, no puedo dejar de marcar mis dudas que sea posible ya que este gobierno ha reducido la participación del Habitat (partidas para infraestructura básica y vivienda social) de un 6,5 % del presupuesto total Nacional en 2014 a un 5,3% en 2017.

La modificación de las causas estructurales de la pobreza más allá de buenas intenciones necesita recursos y redistribución de la renta.

*Ex Escribano General Adjunto de la Pcia, Ex Director de Procrear. Director de la Clínica de Hábitat de la Facultad de Ciencias Jurídicas y Sociales UNLP